我们现在所说土壤修复的土地，多是指人为破坏或者污染了的土地，主要是指因工业化而非自然灾害所导致的。对土地的“破坏”主要是物理性的，例如采石场、露天矿等，挖得乱七八糟的；对土地的“污染”主要是化学性的，例如化工厂、造纸厂等，土壤和地下水都有化学物质的污染，有的还有毒。我国改革开放大发展过程中，在城市、城郊、农村的土地上有很多的工厂、矿山、农地出现了被破坏和污染的情况，根据《全国土壤污染状况调查公报》，全国土壤总的点位超标率为16.1%，其中南方土壤污染重于北方，长三角、珠三角、东北老工业基地等部分区域土壤污染问题较为突出，西南、中南地区土壤重金属超标范围较大。这些土壤的破坏和污染一方面减少了可以使用的国土资源，另一方面对国民健康形成了严重威胁，抓紧修复治理已经迫在眉睫。
什么是土壤修复？
据说我国土壤修复产业的开端始于2005年的北京“宋家庄事件”。2005年，从事化学品生产近50年的北京化工三厂场地被划为宋家庄经济适用房项目用地，当时该地块的开发商是北京建工。因该地块污染严重，为实施房产开发项目产生的修复工程，北京建工环境修复公司应运成立，我国第一例土壤修复项目也因此得以展开。土壤修复工程大体上有三种类型：一个是物理方法，包括土地平整、异位换土、废物填埋、焚烧热解等；一个是化学方法，包括化学淋洗、渗透反应墙等；一个是生物学方法，包括生物修复、植物修复、生物质微生物修复等。最容易的是土壤平整加简单处置，最麻烦的是对化学污染的水土治理，最漫长的是靠种植植物来富集重金属的生物学治理，还有很多各种方法混合的治理模式。土壤修复是一项技术、资本、装备密集型的系统工程，投入大，周期长，公共性和公益性强，政府的责任重大，公众的呼声很高。
土壤修复谁出钱？
1）污染方出钱，是一个合情合理的办法。但是有一个问题不太好办，现在有很多业主单位找不着了，有的工厂、矿山黄了，经过多次改制重组早就散了，这种无主污染地目前只能赖给政府。地方政府无可奈何地成了“代污染方”，但是财政根本没有修复经费，致使很多废弃地长期沉睡没人管。这种污染方出钱的模式目前很少。
2）受益方出钱，也是一个可行的办法。通过土壤修复工程，使用土地的一方受益了，他出钱是应该的。这种情况主要是对那些无主地进行修复治理，土地的主人找不着了，政府又出不起钱，所以只能找要使用土地的机构，房地产公司是主要对象，先修复再使用的模式比他们常规性的拿地开发模式要合算。这种受益方出钱的模式由于没有政府的直接参与，所以也不多见。
3）政府方出钱，是没有办法的办法。由于土壤修复的公共性和公益性属性，在找不到污染方、也找不到受益方的情况下，面临必须修复治理的现状，地方政府就只能自己财政出钱，再紧张也得出。政府出钱的方式一般有直接购买服务、回购BT工程等，但是这种政府直接出钱的情况现在很少，因为政府都缺钱。
4）PPP公司出钱，可能是一个最好的办法。政府财政紧张可以少出一点钱，大头找社会资本来出，然后更大的钱靠银行贷款，最终由SPV（项目公司）来市场化运作，既修复了土地又有利可图。PPP模式一般有金融机构出钱，央企进行施工，民企技术运营，等于是政府依靠外力把土壤修复工程做好，同时能把市场运转起来，参与各方各得其所，皆大欢喜。这种PPP模式目前虽然还不多，但是比污染方出钱、受益方出钱、政府方出钱的模式都要好一些，一方面政府直接参与发挥作用，另一方面主要靠市场化运作效果会更好，应该说是一种大趋势。
土壤修复的盈利模式
土壤修复的市场有多大？这个市场分成三类：第一类是农业的耕地，据说全国有3.9亿亩要修复；第二类是废弃或者搬迁工厂的场地；第三类是废弃矿山，主要是露天矿。有专家认为，全国耕地修复市场空间将近4亿万（还有学者说有10万亿），而工厂的场地修复和矿山修复市场也超过6000亿。这么大的市场容量肯定是有很大的利润空间的，关键是看有什么样的盈利模式。
要想在土壤修复这件事上赚钱，大体上有两种钱可赚，一种是挣工钱，就是那些BT、BOT、EPC工程，不管是政府财政出钱还是社会资本出钱，修复工程本身是有利润的，这里边也包括资本、设备、技术等要素的利润。另一种是赚土地的钱，这可是个大头，土壤修复说白了相当于造地，然后还有土地开发，也相当于干了拆迁、收储的活儿。通过修复新增出来的农业的耕地和城市的建设用地，这些土地就是钱，向土地要利润，是土壤修复最大的盈利模式。拿土地赚钱主要有卖地和用地两种模式：
1）卖地模式：把地卖给政府或者挂牌交易土地指标。为什么目前土壤修复项目大多集中在城市里的场地（工厂）修复工程上？就是因为修复后的土地可置换出建设用地指标，指标出让的收益比较高。在城郊，把治理好的土地建成产业园区，修复企业自己作为开发商，在政府招商的时候就能把地间接卖出去。在农村，修复好的土地可以流转，谁使用谁就出钱。还有的把土地指标挂牌交易，也能获得收益。
2）用地模式：低价自用或者合作开发。目前阶段，在城市里的建设用地基本没什么空余的指标了，即便有也是价格飞涨，这种情况就给修复企业自用土地带来了机会。除了可以和政府协商用地之外，还可以获得5—10%的配套指标用地。在农村，修复公司可与地方政府合作成立农业合作社或农业公司，负责耕地修复及后续农作物开发种植工作，也可以发展高科技农业、绿色观光旅游农业或者家庭农庄、特色小镇等，条件合适的项目也可开发成公园或特色景区等。实际上用地模式也是一种聪明的投资开发模式，带着开发项目的目的，去有针对性地修复目标土地，其实就是一种新的拿地方式。
