由于长期以来缺乏有效的污染防治手段和相应监控，许多生产活动造成了土壤、地下水污染。”6月2日，同济大学教授、上海城市规划行业协会副会长于一凡对第一财经记者说。
她介绍，以工业生产、交通物流、市政设施等为代表的产业类用地是具有较高污染风险的存量用地，其再利用活动需要通过建立完善的登记、评估、修复和审核流程进行环境风险控制。但目前各方对于场地治理导致二次污染的风险缺乏防范。
1.大量产业遗存地上建商品房
从全国范围来看，从珠三角制造基地到东北老工业基地，从东部沿海城市到三线建设时期发展的城市，钢铁、化工等环境污染风险高的重工业遍布全国各地。从城市范围来看，无论在城市中心区还是郊区均有大量产业用地分布，其中不乏化工、造纸、冶金等环境污染风险较高的产业。由于长期以来缺乏有效的污染防治手段和相应监控，许多生产活动造成了土壤、地下水污染。
由于长期堆放危险品，从事工业原料、产品等存放和运输，也使部分铁路沿线、物流栈场成为遭受污染的重灾区。此外，缺乏防护措施的垃圾堆放和倾运码头等对城市生活空间与岸线埋下的污染隐患也不容小觑。改革开放初期遍地开花的乡镇企业更是造成了城乡环境的整体恶化，形成的癌症村、白血病村令人扼腕。
于一凡说，自1980年代以来，北京、上海、广州等大城市就已经开始调整旧城核心区内的产业用地，由于腾退土地中不少占据良好区位，居住、商业、商务和创意产业等往往成为再利用的首选功能。统计数据显示，北京市75%产业遗存再开发为居住用地，上海市转为居住用地的产业遗存比例也近60%。于一凡说，上海2040年空间发展战略提出了未来城市建设用地零增长的目标，内涵式发展的机遇将主要来自市域范围内800平方公里原产业用地。不难想见，一旦未经处理的污染场地被直接纳入再开发，甚至用于养老院、幼儿园、住宅区等功能，后果将何其严重。”于一凡说。
2.大量产业遗存地上建商品房
于一凡介绍，产业遗存的污染危害是多方面的。首先，污染物影响场地土壤、水体等的环境品质，进而破坏区域生态平衡，使场地与周边生态环境发生恶化。其次，污染物通过水体、土壤、空气、植物等介质与暴露的受众人群接触，可对人体造成直接的健康危害。两者均不易察觉，但往往同时存在，且贻害无穷。
研究显示，产业遗存地可能含有的污染物大致可分为无机物污染和有机物污染。其中无机物污染可进一步划分为重金属污染与其他无机物污染。冶金厂、钢铁厂等重工业以及涂料、油漆等化工业易造成包括铅、砷、汞、铜、镉等为代表的重金属污染，对暴露人群可能造成蛋白质和酶活性减弱，在器官中过量堆积则进一步造成器官功能退化和各种疾病，如水俣病、肾功能衰竭等。
其中最为常见的铅污染具有较强的神经毒性，不仅会妨碍幼儿生长、造成儿童脑损伤，严重的甚至会导致死亡。磷肥厂、炼焦厂、化工厂等则是造成有害元素氧化物、硫化物、卤化物等其他无机污染物的主要产业，具有致畸性、致癌性和致突变性等危害。许多产业遗存可能兼有多种类型的污染物。
[pagebreak]于一凡介绍，产业遗存可能具有的污染通常以两种形式存在：第一种是场地内残留的固体工业废弃物、污水、有沉淀物和污泥的水塘、可感知的废气，以及地上或地下的储油罐、变压器、污水处理设施、生产运输设备等基础设施;另一类来自生产过程中所产生的污染物，经由各种途径迁移至土壤与地下水，残留在内部场地和建筑结构中，甚至影响到邻近的河流、湿地、沼泽或绿地等周边整体环境，但场地并没有显著的污染迹象。于一凡介绍，这些污染物通常具有隐蔽性强、造成后果缓慢显现和不易清除三方面特点，若不采取全面、深入的环境评估，产业遗存的污染往往难以被及时发现和彻底清除。
3.开发商对污染状况讳莫如深
“由于未能形成针对产业遗存再利用的预先环境风险评估和场地清理后的环境风险复核机制，加之城市规划与环境保护部门之间缺少沟通与协调，不少被污染场地未经处理便得到再次开发并投入使用。”于一凡说，规划管理部门对产业遗存的污染历史缺乏了解，即使意识到潜在的环境风险也苦于缺乏技术依据，难以做出合理的功能规划和空间安排。
她举例说，如以精细氟与电镀添加剂为主要生产内容的某市化工厂，长期的生产过程中所产生的重金属与有机物等混合污染物严重污染了场地。2007年该厂停产并作为居住用地进行了出让。2008年7月，在缺乏环评报告的情况下某房地产项目获得规划审批开始在工厂旧址上施工。2009年3月，补充编制的环评报告确认其存在环境风险，于当年7月责令停止建设并进行污染治理。而此时包括幼儿园在内的住宅区开发已基本完成。
于一凡介绍，我国针对城市各类场地污染的识别与治理起步较晚，相应法律法规建设基础较为薄弱。同时，规划、建设部门与环保部门之间缺乏有效互动，致使污染发现与治理滞后于开发建设。 官方数据显示，我国污染场地及周边用地的环境问题已经相当严重。根据2014年公布的首次全国土壤污染状况调查公报，34.9%的工业废弃地调查土壤点位存在污染物超标，29.4%的工业园区样本土壤点位存在污染，而重污染企业用地及其周边样本土壤点位污染超标率更是高达36.3%。此外固体废物集中处理处置场地、采油区、采矿区的超标率均超过20%。
于一凡说，长期以来，公众对环境污染的理解大多聚焦于水污染、大气污染、噪声污染等，对场地污染的危害则后知后觉，其中除了场地污染不易被察觉的因素以外，一个重要原因是缺乏公众意识。产业遗存通过流转进入土地市场需要通过产权征收、平整拆除、规划出让、再开发建设几个阶段。目前，仅在土地平整、拆除阶段移除外在特征明显的污染物，对于土壤、地下水中潜藏的污染情况则缺少信息披露。调查发现，由于潜在的污染直接影响转型利用的市场价值，不少土地所有者和开发商对真实污染状况讳莫如深。
4. 换土”易造成二次污染
于一凡介绍，存在污染的产业遗存须通过相应的治理手段来消除或者控制环境风险，而目前相关的治理技术在我国尚处于起步阶段。调查发现，目前各方对于场地治理导致二次污染的风险缺乏防范。常见的“换土”方式缺乏跟踪管理，如随意倾倒或与城市垃圾混合，极易造成二次污染。
同时，部分污染物还可能在拆除和转运过程中随着建筑垃圾而转移、扩散，使污染物定位和污染清除工作变得更加困难。此外，治理资金缺乏保障是阻碍环境保护从原则走向实践的现实障碍。“产业遗存的治理需要一笔不小的费用，如上文提及的某化工厂污染治理成本预计达到2.8亿元，对于任何组织或单位而言都是巨大的负担。”于一凡说，缺乏整治资金容易使污染治理流于形式，质量缺乏保障。
于一凡认为，产业遗存在退出原有功能或用地权属发生改变时，应依照规定由具有资质的独立机构开展现场实测并形成具有法律效应的评估报告，对场地的遗留污染情况加以诊断，提出修复建议。对于采取部分清除方案的污染场地，还应在进行竣工验收时和使用过程中对主要污染物进行持续监测。“鉴于城市功能转型过程中会陆续出现更多新增产业遗存，摸排产业用地的污染情况不应仅限于对现状产业遗存的调查，还应对目前仍处于生产、市政服务过程中的产业类用地进行登记和评估，以便进行系统管理。”她说。
世界上很多城市因对产业遗存的成功再利用而为城市生活注入了新的活力，如英国伦敦的码头区、美国纽约的SOHO区、德国的鲁尔工业区，以及我国北京的798艺术街区、上海黄浦江两岸的世博园区、广东省中山岐江公园等。于一凡说，“然而，在将产业遗存视为城市更新与转型的机遇的同时，必须首先回答这样一个问题：这些场地安全吗?”
