早期，由于商业模式不清晰、政策标准缺位，土壤修复行业发展缓慢。2016年“土十条”吹响冲锋号，后续多项措施陆续出台，助力解决传统上法规不健全、责任主体不明确的行业痛点。最终，政策将完善行业商业模式，吸引社会资金进入，将需求转换为订单。
前期发展缓慢：商业模式不清晰、政策标准缺位。在土壤修复的两大领域中，耕地修复尚不具备明确的商业化运作模式，致使潜在市场短期内无法落地;尽管城市土地修复市场盈利模式初具雏形，却因为政策/标准的缺位，导致市场迟迟无法落地。随着土十条出台，经济发达地区具备商业化开发潜力的污染土地已经具备可行的商业模式，这是我们看好的近期爆发的行业“主战场”。但2016年常州外国语学校的环境污染事件仍然折射出当前城市土壤修复市场监管力度和修复规范尚待进一步提升，2017年配套政策密集落地，将有望从根本上解决问题。
与市场不同的观点：
土壤修复行业：早期政策/商业模式缺位，行业发展缓慢。我们对行业的跟踪始于2012年，行业发展缓慢、订单体量总体偏小、实际订单量远低于理论市场规模是行业早期的突出特征，市场之所以呈现出“只听楼梯响，不见下楼人”的局面，核心问题在于当时商业模式不清晰，即1)耕地修复市场尚未形成明确盈利模式，严重依赖财政资金投入;2)城市土地修复市场盈利模式虽初具雏形，但缺乏政策和标准的支持，造成环境污染事件频发。
行业拐点来临：城市土地修复市场成为主战场，两大逻辑推动行业破冰。我们认为：1)政策视角：土十条和地方配套政策加快落地，政策体系解决行业核心问题;2)资金视角：政府资金投入增加，PPP构建下的新的模式将加速订单的到来。3)微观验证：证券化加速+订单爆发，2017年市场迎来高峰。
政策视角：“土十条”吹响冲锋号，政策密集出台解决行业痛点。2016年，《土十条》及行业相关政策陆续推出，政策体系逐步搭建;政策的完善将解决传统上法规不健全、责任主体不明确的行业痛点，同时带动强制性市场以及专项资金支持的土地市场迸发。最核心的是，新政策将完善行业商业模式，吸引社会资金进入，将需求转换为订单。
资金视角：政府与社会资金双管齐下，推动订单持续落地。政府端：专项资金以及政策性金融机构等多方投入，大幅提升资金供给，扩大政府为责任主体的修复市场规模;社会端：具备清晰商业模式的城市场地修复成为主战场，土十条引入PPP构建的新模式将加速订单到来、污染者付费原则推广将推动油田环保等新市场从无到有。
微观验证：证券化高峰+订单爆发：1)行业上市公司数量不断增加，提升订单承接能力。2)订单持续爆发：2016年行业订单规模超过60亿，相较于2015年继续保持翻倍增长，行业的订单爆发式增长已拉开帷幕。
报告正文
一、土壤修复行业概况
概念：土壤修复是利用物理、化学和生物的方法转移、吸收、降解和转化土壤中的污染物，使其浓度降至可接受的水平，或将有毒有害的污染物转化为无害物质。土壤修复按照对象可分为耕地修复、矿山污染修复和污染企业搬迁所形成的场地污染修复。
行业起步晚，首例修复案例距今仅9年。如果以2007年的北京原化工三厂土壤修复工程和北京宋家庄交通枢纽污染场地修复工程作为国内污染场地修复的起点，则土壤修复行业在国内仅经历了9年的发展历程。当前土壤修复行业存在着市场高度分散、企业数量逐年迅速增加、中小企业占据绝对比例等特征。
行业竞争格局：竞争渐趋激烈，竞争结构逐步分化，理工环科、高能环境位列第一梯队。据最新统计，“土十条”后拥有土壤相关业务的企业达到2000家。但不论是从工程数量上还是合同金额上看，目前土壤修复市场竞争格局已经逐渐分化：以理工环科、高能环境、北京建工环境为代表的公司年修复订单体量大，技术体系趋于完整，拿单能力强，属于行业第一梯队;另外如博世科、永清环保则立足于本省区，并已形成较为完备的技术体系，并逐步形成区域外订单拓展能力，位列土壤修复的第二梯队;此外，以鼎实环境、上田环境等为代表的区域性非上市公司或新三板公司，则主要将业务聚焦于本省以内，订单规模较小，在所在城市及周边区域有较为突出的影响力。
1.1 土壤污染现状:污染范围超过16%，以重金属等无机污染为主
家底初步摸清，全国土壤超标率超过16%。2005年至2013年，我国进行了首次全国土壤污染状况调查，在调查了630万平方公里的土地后，初步摸清了我国土壤污染的情况。根据环保部和国土资源部联合发布的《全国土壤污染状况调查公报》，全国土壤总的超标率为16.1%，其中轻微、轻度、中度和重度污染点位比例分别为11.2%、2.3%、1.5%和1.1%。污染类型以无机型为主，有机型次之，复合型污染比重较小，无机污染物超标点位数占全部超标点位的82.8%。
城市土壤污染：重污染企业用地和工业废弃地是超标“重灾区”。当前我国场地污染主要集中于重污染企业用地、工业废弃地、工业园区、固体废物集中处理处置场地、采油区、采矿区、污水灌溉区和干线公路两侧等几类地区。其中重污染企业用地和工业废弃地超标率超过1/3。
城市场地污染影响重大，治理需求急迫。当前我国土壤污染相关的环境事件中，城市场地污染成为了推动行业发展的主要领域，城市场地污染一般由于污染企业搬迁形成“毒地”，污染量大、污染物种类多，并往往出现在人口密集区，公众影响恶劣，无论是开启行业治理先河的宋家庄地铁站事件，还是近期引发广泛关注的常州外国语事件，均属于城市场地修复领域。
1.2技术现状：技术趋于成熟，应用仍以稳定/固化技术为主
发达地区：经历三大阶段，微生物和植物成为现阶段主要探索方向。以欧美为代表，大体分为3个阶段：起步于20世纪70年代后期，形成了以挖掘填埋、固化、气提为主的物理、化学修复模式;2)20世纪80年代初，发展出了隔离、淋洗、氧化还原、热脱附模式;3)20世纪末本世纪初形成了以自然转移为主的生物、植物修复模式。
我国当前技术水平与世界其他地区持平，但实践中以固化/稳定、热脱附为主要应用技术。我国的污染土地修复主要包括有机污染修复、重金属污染修复，也经历类似的3 个阶段：1)20 世纪80年代前，修复模式主要为物理修复，通过填埋、刮土、翻耕等简单处理措施，改善土壤微环境;2)20世纪90年代，物理、化学和生物方法综合处理修复模式开始出现并逐步运用;3)新世纪以来，联合修复成为主要修复模式。修复技术包括植物、微生物、动物、固化、土壤气提、化学氧化还原、热脱附、淋洗、化学萃取等，当前固化/稳定、热脱附技术是主流的处理技术。
二、两大变量，土壤修复行业雪退冰消
我国土壤修复行业三大乱象：监管不明、法规缺失、资金来源匮乏。其中1)监管主体不清楚。治理土壤污染需要多个部门( 如环保、国土、财政、规划、水利等部门) 分工管理和协调工作，当前治理主体尚未明确;2)法律法规缺失。现行法律法规提供的只是有关土壤污染防治的零散规定，我国目前在土壤污染防治方面并没有制定专门性的单行法律。因此，可以说这方面的立法基本上是一片空白。3)修复资金的落实。这是土壤修复的核心问题。已在前文中论述。
2.1政策视角：土十条吹响冲锋号，后续政策催化可期
土十条前：技术性政策体系搭建已初步完成，缺乏整体性安排。在土十条出台之前，环保部已经出台了多部技术导则、质量标准，基本建立起了体系化的技术性政策体系;但是行业政策中有关土壤污染防治的规定非常零散，并不具备指导性。
“土十条”并不是终点，而是起点。与市场最初的预期不一样的是，我们认为土十条并不能一揽子解决当前土壤修复行业的所有问题，而是政策体系的起点。参照大气十条和水十条对环保公司业绩影响的进度来看，相关的配套政策会在一年以上的时间里出台。我们认为，土十条是行业规模加速扩张的起点，而并非终点。
2016年规划政策已经部分落地，2017是政策目标落实的重点年度。按照土十条要求，2016年建设用地土壤环境调查评估技术规定(已出征求意见稿)、土壤污染防治目标责任书、土壤污染防治工作方案等都已在明确推进。我们分解了土十条的各项目标，其中2017年目标15项，是历年目标最为集中的一年，因此2017年相关立法(如土壤污染防治法已起草，预计2017年年中落地)、政策及示范项目等工作将集中落地，构成行业发展的重要制度催化预期。
2017年及十三五政策整体展望：部分政策进入最后阶段，土壤污染防治法是重头戏。1)已进入征求意见稿的，即将落地。当前《农用地土壤环境管理办法(试行)》进入征求意见稿阶段，有望在2017年正式落地。2)土壤污染防治法：解决五大问题。参照已有相关部门采访反馈，土壤污染防治法将解决：1)建立完善土壤污染防治管理体制、明确政府各部门的职责分工;2)建立健全土壤污染防治调查、监测标准体系;3)明确经济政策加大资金投入;4)重点针对农用地和建设用地，保障农民品质量安全和人居环境安全;5)建立全社会共同参与机制，明确各级政府和企业的责任，明确公众参与途径和内容等。3)后续工作：数据库、立法、标准修订和治理试点。根据对土十条的梳理，我们总结出十三五期间的其他配套政策主要围绕法令法规、技术指导、数据调查和治理试点，从前期的数据搜集到可操作性的标准以及治理的试点，都将在十三五期间持续落地。
我们认为此次自上而下的法律体系有助于解决：1)传统上法规不健全、责任主体不明确的行业痛点;2)以《土壤污染防治法》为核心的立法促使监管趋严，带动强制性市场以及专项资金支持的土地市场迸发;3)另一层面，目前土壤治理主要针对已污染场地的修复，潜在的污染土地如在产企业的污染土地市场等领域迎来释放。4)更为重要的是，完善行业商业模式，以《土壤污染防治专项资金管理办法》及后续资金相关政策为核心的资金管理体系将在这方面有所突破。
2.2资金视角：政府与社会资金双管齐下，市场迎来高速成长期
我们认为，政策法律体系的完善将从资金和付费模式方面推升市场进入快速爆发期，主要源于几个方面：
总的原则：“谁污染，谁治理;无责任方由地方政府买单”。 “土十条”规定污染地块治理与修复责任界定按照“谁污染，谁治理”的原则，由造成土壤污染的单位或个人承担。责任主体发生变更的，由变更后继承其债权、债务的单位或个人承担相关责任;土地使用权依法转让的，由土地使用权受让人或双方约定的责任人承担相关责任。责任主体灭失或责任主体不明确的，由所在地县级人民政府依法承担相关责任。
政府端：专项资金、政策性金融机构多管齐下。a)专项资金：“土十条”后政府专项配套资金支持力度大幅度提升，预计2017年规模达240亿体量。中央财政重金属污染防治专项资金设立于2010年，用于支持一大批重金属污染防治等项目。1)“土十条”发布之前，2014-2015年每年资金规模在37亿。《土壤污染专项资金管理办法》于2016年7月发布后，提出“国家引导、地方为主、突出重点、以奖促治、强化绩效”的使用原则，专项资金采取因素法或项目法方式分配，每年具体分配方式由财政部商环境保护部综合考虑年度预算、资金使用效益、工作开展需求等因素确定，同时中央政府大幅度提高专项基金预算数，2016年达90.89亿。产业调研显示2016年落实50多亿，真正投出去形成订单大概20亿左右，30亿资金因项目进度原因将落实到2017年。2)预计2017年中央专项资金100亿左右，加上去年30亿的体量，预计2017年专项资金量在130亿，结合地方政府的配套资金，预计政府规模合计达到240亿。b) 政策性金融机构支持：“土十条”明确规定：积极发展绿色金融，发挥政策性和开发性金融机构引导作用，为重大土壤污染防治项目提供支持。c)中国版“超级基金”有望推出。参照美国成功的发展经验，我们认为我国未来或将推出类似美国“超级基金”的产业治理基金，从而确保资金投入的有序化和持续化。
三类污染土地：三种付费模式。按照污染场地性质，我国的土壤污染地块可分为城市污染场地(以污染企业搬迁空地、工业废弃地、固体废物集中处理处置场地等为主)、污染耕地、采矿/采油污染土地三大类，随着政策体系逐步建立，三类污染土壤将形成完善的付费模式。
2.2.1、城市污染场地：土壤修复主战场，受益者付费模式有望带来订单爆发
过去：修复+商业化开发模式逐步成熟，但处理模式粗放、违规操作较多。随着城市化进程推进、地价上升，因工业污染企业搬迁等原因形成的城市污染场地，由于具备商业化开发潜力，因此可采取修复+商业化开发的模式推动治理。经过多年的发展，商业化城市场地修复项目已有诸多成功案例，在商业模式上已经趋于成熟，但由于监管不力、行业规范不明以及责任划分不清晰，地方政府对于土壤修复的前期监测、后期监测及事后监管均缺乏明确的动力，如16年常州外国语毒地事件，由于“未批先建”、环评报告不规范、修复方案设计不合理、修复过程存在重大缺陷等原因，多链条全线失守导致环境事件爆发。充分反映出地方政府治理意愿不强、监管主体不规范、治理标准不明确、行业操作标准不完善等系统性问题。
政策趋严催生治理需求，配套政策落地带动行业规范，PPP加速行业发展。此次“土十条”鼓励发挥市场作用，引入PPP撬动社会资本参与土壤防治。我们强调PPP或许成为熟地修复市场的需求变化的潜在因素。我们强调，盈利模式是拉动需求的关键。传统意义上，政府和污染企业作为业主方，责任认定不清无法解决动力问题、自身资金有限无力解决资金问题。我们认为，变化就在于以前政府缺乏运作能力，而今在PPP模式指导下，熟地(城镇工业用地)修复具备潜在土地价值回报，社会资金参与，或将加速订单需求的到来。PPP构建下的新的模式将加速订单的到来，15年上半年PPP模式对市政水务工程订单拉动立竿见影，下一个或将是污染土壤治理行业。
2.2.2、污染耕地：安全利用为主，修复为辅，依靠政府付费
污染耕地：1)十二五期间主要依靠财政资金投入。耕地污染基本处于放任状态，部分地区自行开展了试点工作。2)土十条带来多项变化：土十条规定实施农用地分类管理，对耕地污染采取分类安全利用、防控污染为主，即对于轻度、中度污染的耕地主要采用改变种植结构、防止新增污染、妥善保护而非治理的方式，土十条也特别强调农村土地流转的受让方要履行土壤保护的责任;对于治理， 土十条明确在2017年起部分产粮(油)大县和蔬菜产业重点县治理试点，到2020年，轻度和中度污染耕地实现安全利用的面积达到4000万亩。到2020年，受污染耕地治理与修复面积达到1000万亩。我们认为，当前农村耕地污染修复仍然将以政府投入为主，以修复试点项目的方式开展。不排除后续通过修复提高农地盈利能力，以农地流转的方式推动商业化运营。
2.2.3、采油/采矿区：市场从无到有，污染者付费模式
采油区、采矿区：1)过去：处置模式粗放。原来油田污染物都是由油田内部简单处理后采取填埋、回注、倾倒的方式处理，市场很少对外开放。由于违法成本低，油田也没有动力投入资源研发相关的处理技术，导致处理不达标。2)环保政策趋严，污染者付费将成主流。2014年，新环保法的实施，不仅增加了“按日计罚、责令停业、关闭和行政拘留”，对于严重违法行为可入刑，加大了执法力度。与此同时，各地也通过油气环保条例、通知、管理办法等新式对油田环保进行规范。在政策趋严的背景下，油田由于自身不具备相应的处理技术，将逐渐将市场交给第三方进行处理。相较而言，油矿开采责任主体明确，国有企业占据较高比例，污染承担能力较强，污染者付费将成为此类污染的主要付费模式。
2.3微观验证：证券化高峰+订单爆发，2017年仍将延续星火燎原之势
行业上市公司数量不断增加，提升订单承接能力。2015年，上田环境、博世科登陆新三板、创业板，世纪星源收购博世华，鸿达兴业拓展土壤改良剂业务;2016年，理工环科收购碧蓝环境、航天凯天登陆新三板，建工环境开始排队IPO等，除中节能大地、鼎实环境等公司尚未上市外，行业中排名靠前的大公司大多完成了资产证券化，随着2016年开始土壤修复行业订单落地加速、PPP大潮下企业融资能力要求进一步提升，资产证券化将多样化公司融资手段，从而为迎接PPP做好准备。
行业项目数量快速成长，订单密集爆发。根据我们产业调研及相关数据显示：1)2015年开始，土壤修复项目数量开始呈现翻倍增长的态势。2)2016年订单金额62.85亿，2015-2016年均维持高速增长。(附注：合同签约主要体现工程订单金额，并不包括项目前期设计、监理等细分市场。此类项目金额比较小，单个金额在30~50万左右，一般由环科院或者调查公司承接，预计整个市场大概30亿。 )
城市场地修复：单位修复成本变动较大，有机物污染投入治理成本相对较高。我们选取了行业主要公司的若干项目统计了项目的单位面积修复成本，由于项目污染程度、处理技术、工程设计的不同，不同项目间单位面积处置资金差异极大，1)重金属污染治理项目平均单位处置成本在20万元/亩左右，每立方米修复成本约在300~500元;2)有机污染治理项目每亩治理成本约在50万元，每立方米修复投入约在700~1000元;3)某些复杂项目单位修复成本可能远高于平均水平。下表中诸如苏州溶剂厂项目、李沧区场地污染治理项目因项目复杂程度、污染物情况不同等原因，其单位治理投入远高于平均水平。
市场预测：七千亿级城市修复市场有望先开一局。由于当前土壤修复行业的全国性调查尚未展开，我们依据中投顾问产业研究中心发布的《2017-2021年中国土壤修复市场深度调研及投资前景预测报告》中测算的数据，按照土十条的要求适当调整出行业的市场空间，若仅测算具备成熟商业模式的场地修复和采油/采矿区修复市场，则市场规模在9300亿元左右，若考虑到耕地修复市场中的重度污染耕地治理市场，则整体体量可达21000亿元。
